[법률] 임대차 신고 3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권)

오늘은 주택 임대차 3법인 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권에 대해서 포스팅합니다.

정확한 명칭은 '임대차보호법 개정안'과 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안'이다.
새로운 제도 도입에도 불구하고 법령상 명확하게 규정되지 않은 부분에 분쟁의 소지가 있으며, 이와 관련하여 전국에서 임대인과 임차인 사이의 소송도 상당수 진행 중이며, 행정복지센터 등 현장에서도 우왕좌왕하고, 판결도 엇갈리고 있어 추후에 보완이 필요할 것 같다.

Ⅰ. 임대차 3법 내용

임대차 3법이란 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 “주택임대차보호법”개정안과 “부동산 거래신고 등에 관한 법률‘ 개정안을 말한다.

- 개정 ”임대차보호법“은 2020.7.30.부터 시행 → 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입

- 개정 ”부동산거래신고등에 관한 법률”은 2021.6.1.부터 시행 → 전월세신고제 도입

2021년 6월1일부터는 일정한 요건에 해당하는 경우에 반드시 주택임대차 계약신고를 하여야 하며, 미신고 또는 거짓 신고 시에는 100만원 이하의 과태료를 부과하는 것으로 법령이 개정되었다.

1. 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속이나 비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다. 집주인은 실거주 등 특별한 이유가 없을 경우 이를 받아들여야 한다.

2. 전월세상한제

전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

- 전월세상한제 유의점 -

1). 임대인은 임차인의 동의가 없으면 임대료 증액을 할 수 없나?

→ 당사자 일방이 임대료의 증감을 요청한 경우 5% 상한으로 증액할 수 있다.

2). 당사자 간 협의로 5%를 초과한 임대료 증액이 가능한가?

→ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 아니한 경우 5% 초과하는 임대료로 새로운 계약을 체결할 수 있다.

3). 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 임대료를 5% 초과하여 협의할 수 있나?

→ 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 5% 초과하는 임대료로 계약갱신할 수 없다.

4). 임대료 협의가 이루어지지 않는 경우 해결방법은?

→ 주택임대차분쟁조정위원회 분쟁조정절차를 통해 조정할 수 있으며, 조정이 되지 않거나 조정안을 당사자 일방이 수락하지 않는 경우에는 소송을 통하여 분쟁을 해결하여야 한다.

5). 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우에도 5% 상한이 적용되나?

→ 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 적용되지 않는다.

3. 전월세신고제

전월세신고제는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다.

1). 전월세 신고제 주요내용

	세부 내용
신고의무자	임대인 및 임차인 공동신고(위임하여 대리신고 가능), 외국인 포함
신고기간	계약체결일로부터 30일 이내
신고대상	1)주택임대차보호법상 “주택”에 관한 임대차 계약 and “보증금 6천만원 초과” or “월차임 30만원 초과” 2)예외사유: 임대료 증감 없이 기간만 연장한 갱신계약/ 경기도 이외 군지역 소재 임대차계약
신고방법	1)주택 소재지 관청에 신고 or 2)부동산거래관리시스템 https://rtms.molit.go.kr/ 에서 온라인 신고
신고효과	* 확정일자 간주
위반시 제재	100만원 이하의 과태료

2). 주택임대차계약의 신고

가. 주택임대차계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대기간, 임대료 등 계약의 주요 내용을 신고하도록 의무화한 제도이다. 다만 임대료 변동 없이 기간만 연장되는 갱신계약의 경우에는 신고의무에서 제외한다.

나. 단독 및 다가구주택, 아파트 및 연립 또는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 기숙사 또는 고시원, 그 밖의 주거 목적으로 사용하는 건물의 임대차계약의 내용을 신고해야 한다.

다. 도지역의 군 단위를 제외(경기도는 군 단위 포함 전역)하고는 보증금 6000만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차계약에 대하여는 전국에서 신고를 하여야 한다.

라. 주택임대차계약 신고 절차는 공동신고와 단독신고로 나누어 볼 수 있는데,

공동신고는 임대인과 임차인이 임대차계약서를 첨부하여 행정복지센터 공무원에게 신고서를 접수하면 승인과 확정일자를 부여해 주게 되고,

계약상대방이 신고를 거부하는 경우에는, 임차인이 단독으로 신고를 진행하고 이 경우에는 계약서를 첨부하지 아니하며 담당공무원은 임대인에게 문자를 통하여 안내하게 된다.

이때 임대인이 30일 이내 미신고 시 임대인은 과태료 부과 대상이 된다.

마. 부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의4 서식 “주택임대차계약신고서”양식을 이용하여 방문 신고하거나 "부동산거래관리시스템"에서도 신청할 수 있다.

바. 자주 묻는 질문으로, 관리비도 부동산거래신고법에서 정하는 신고대상에 해당되는지이다.

→ 원칙적으로 관리비는 주택 관리 명목의 비용이므로 신고의 대상이 되는 항목이 아니다.

※ 부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의2(주택임대차계약의 신고)
①항에서 “그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

ㄱ. 임대차계약당사자의 인적사항
ㄴ. 임대차목적물(주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약인 경우에는 그 권리의 대상인 주택을 말한다.)의 소재지, 종류, 임대면적 등 임대차 목적물 현황
ㄷ. 보증금 또는 월 차임
ㄹ. 계약체결일 및 계약기간
ㅁ. 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권의 행사 여부(계약을 갱신한 경우만 해당한다.)

Ⅲ. 유의점

새로운 제도 도입에 따른 분쟁유형 등을 통해 유의점을 알아보면 아래와 같다.

1. 임차인이 기존 집주인에게 임대차계약 갱신 의사를 밝힌 후 해당 주택을 매수한 새 주인이 실거주 의사를 밝힌 경우, 임차인의 계약갱신요구권이 인정되나?

→ 계약갱신요구권을 거부할 수 없다고 한 하급심 사례가 있으나, 구체적인 사안에 따라 달리 판결한 하급심 판례도 있어 대법원의 확정판결을 기다리고 있는 중이다.

2. 개정 주택임대차보호법 시행 이전 기존 집주인(매도인)이 제3자와 아파트 매매계약을 체결한 경우, 아파트 매수인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있나?

→ 1심에서는 매수인이 갱신 거절 행사 가능하다 했으나, 반대로 2심에서는 행사할 수 없다고 판시하여 역시 대법원 확정판결 확인 전까지는 구체적인 사안에 따라 달리 판단할 수밖에 없다.

3. 기존 집주인(매도인)에 대하여 계약갱신요구권 행사 후 매수인이 소유권이전등기 후 실거주 목적으로 임차인에게 갱신 거절권을 행사한 경우 임대차계약 종료 가능한가?

→ 임대인의 지위를 승계한 매수인이 실거주 요건을 갖추고 있었다고 보아 매수인의 갱신거절권을 인정한 하급심 판례가 있으나 분쟁의 소지는 있을 것으로 본다.

4. 임대인이 실거주 목적으로 계약을 종료한 후 실거주하지 않는 경우 이를 확인할 수 있는 방법과 대처방법은?

→ 전 임차인은 주민센터 등에 그 주택의 임대인 및 임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등에 대한 확인을 요청할 수 있으며, 확인 결과 임대인이 실거주를 목적으로 퇴거를 요청한 후 실거주하지 않고 제3자에게 목적물을 임대한 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다.

이때 손해배상액은 ①갱신거절 시 월차임 3개월분 ②제3자의 월차임과 갱신거절 당시 월차임 간 차액의 2년 치 해당액 ③실제 손해액 중 큰 금액으로 청구한다.

5. 법인이 실거주를 이유로 임차인 계약갱신요구권을 거절할 수 있나?

→ 법인의 임직원은 법인이 아니라는 하급심 판례와 동일한 법무부, 국토부 유권해석이 있어 법인은 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 없는 것으로 본다.

[참고자료]
1. 미래에셋 홈페이지(VIP컨설팅팀 작성, 2021.10.28)
2. 시사상식 사전(박문각)