[부동산] 새정부의 주택시장 규제 완화 공약 이행 여부

오늘은 기존 주택시장 규제정책을 살펴보고 새 정부의 규제완화 공약 이행 여부에 대해서 포스팅합니다.

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1. 문재인 정부의 주택정책

노무현 정부의 대표적인 부동산 정책이 2005년 발표된 8.31 대책으로 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과, 민간택지 분양가 상한제 등이며 이러한 주요 규제를 법으로 만들어 범위가 전국적이었는데, 문재인 정부는 이명박·박근혜정부를 거치며 사문화된 이러한 규제를 되살리는 동시에 노무현 정부와는 달리 전국적이 아닌 국지적으로 규제했다. 즉 규제지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나눴는데, 그중 조정대상지역이 대표적이다.

조정대상지역에서는 다주택자에게 각종 세금이 중과된다. 양도세 세율이 2주택자 20%, 3주택 이상 30% 가산되며, 2주택자 종부세가 조성대상지역 여부와 상관없이 3주택 이상에 적용되는 중과 세율을 적용을 받는다.

전년 대비 늘어날 수 있는 세금 한도인 보유세(재산세+종부세) 세부담 상한이 1~2주택 150%, 3주택 이상 300%인데, 조정대상지역에서는 2주택도 300%이다.

조정대상지역에서 다주택자의 취득세율이 대폭 올라갔다. 문재인 정부는 취득세에 대해서 다주택자에게 중과를 대폭 강화했다. 이전에 1~3주택 1~3%이고, 4주택 이상만 4% 였는데 3주택 8%, 4주택 이상 12%로 올렸다. 조정대상지역에선 2주택도 중과해 8%로, 3주택은 4주택 이상에 해당하는 12%로 더 올렸다.

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- 취득세의 표준세율 -

6억 이하 : 1.0%
6억 초과 ~ 9억 이하 : 1.0% ~ 3.0%
9억 초과 : 3.0%

다주택자 조정지역 1주택자 : 1~3%
다주택자 조정지역 2주택자 : 8%
다주택자 조정지역 1주택자 : 12%

다주택자 비조정지역 1주택자 및 2주택자 : 1~3%
다주택자 비조정지역 3주택자 : 8%
다주택자 비조정지역 4주택자 : 12%

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그리고 등록임대주택의 종부세 합산배제 혜택이 조정대상지역에서 사라진다. 아파트 이외 공시가격 6억원 이하(수도권, 지방은 3억원 이하) 주택을 10년 이상 장기임대주택으로 등록하면 종부세 계산에서 제외되는데 조정대상지역에선 합산된다.

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- 주택담보대출 -
1). 비규제지역에선 70%인 주택담보대출 LTV(담보인정비율) 상한이 조정대상지역은 50%
2). 투기과열지구나 투기지역은 40%
3). 9억원 초과주택은 9억원 초과분이 20%이고, 15억 초과는 아예 담보대출을 받지 못한다.

규제지역으로 지정하는 조건은 물가 상승률보다 집값 상승률이 높은 경우에 지정한다. 즉 조정대상지역 지정요건이 직전 3개월간 주택가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배 초과되면 지정 요건에 해당된다.

투기과열지구와 투기지역은 직전 달 기준으로 각각 "현저히 높은" 지역이거나, 전국 소비자물가상승률의 1.3배가 넘는 경우 지정 요건이 된다.

그리고 분양가상한제 지역은 투기과열지구에서 정한다.

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[규제지역 현황 / 정부자료]

구분	투기지역(16개)	투기과열지구(49개)	조정대상지역(112개)
서울	강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구	전 지역(25개 자치구)	전 지역(25개 자치구)
경기		과천시, 성남분당, 성남수정, 광명시, 하남시, 수원시, 안양시, 안산단원, 구리시, 군포시, 의왕시, 용신수지, 용인기흥, 동탄2	과천시, 성남시, 하남시, 동탄2, 광명시, 구리시, 안양동안, 안양만안, 광교지구, 수원팔달구, 용인수지, 용인기흥, 용인처인, 수원영통, 수원권선, 수원장안, 의왕시, 고양시, 남양주시, 화성시, 군포시, 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 안성시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시, 김포시, 파주시, 동두천시
인천		연수구, 남동구, 서구	중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
부산			해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구		수성구	수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군
광주			동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전		동구, 중구, 서구, 유성구	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
울산			중구, 남구
세종	세종	세종	세종

충북			청주
충남			천안동남, 서북, 논산, 공주
전북			전주완산, 전주덕진
전남			여수, 순천, 광양
경북			포항남, 경산
경남		창원의창	창원성산

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2. 새정부가 공약한 주요 주택정책

1). 종부세 폐지 및 양도세 중과세 2년간 배제
윤 당선인은 부동산 세제에 대해 종부세 폐지 등 세 부담 완화 등에 관한 정책을 공약으로 내걸었다. 즉 부동산 관련 세금 부과 기준이 되는 부동산공시가격을 2020년 수준으로 환원하기로 하였다.

그리고 종부세를 지방세인 재산세와 장기적으로 통합을 추진하고, 1주택자에 대한 종부세 비율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하할 계획이며, 또 세 부담 증가율 상한선을 1주택자와 비조정지역 2주택자에 대해선 150%에서 50%로, 조정지역 2주택자와 3주택자, 법인 등에 대해선 300%에서 200%로 각각 낮춰줄 계획이라고 공약했다.

보유주택 호수에 따른 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환한다고도 하였다.

양도세는 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년 간 한시적으로 배제하고, 부동산 세제의 종합 개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 전반을 재검토하기로 했다.

취득세는 1주택자의 원활한 주거 이동을 보장하기 위해 현재 1~3%의 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화하고, 단순 누진세율을 초과누진세율로 전환을 공약하였다.

생애최초주택 구매자에 대해서는 취득세를 면제해주거나 또는 1% 단일세율을 적용하는 등 다양한 세 부담 완화 방안을 마련하겠다고 공약하였다.

조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세를 완화하는 정책도 발표하였다.

2). 주택관련 대출 규제 완화
문재인 정부에서 강화한 대출규제를 대폭 완화할 예정이다.

집값 대비 대출 가능 비율을 뜻하는 주택담보대출비율(LTV) 등 주택 담보대출 규제를 풀겠다는 것이다.

즉, 담보인증비율(LTV)을 생애 최초 주택구매자에 대해선 80%로 인상하여 주택구입을 좀더 용이하게 하며, 또 생애 최초 주택 구매가 아닌 경우에도 70%로 단일화해 적용하겠다 공약했다.

현재는 9억 원 이하 주택을 살 때 40%, 9억 원 초과면 20%이다.

또 신혼부부에 대해선 4억 원, 생애 최초 구매자에 대해선 3억 원까지 3년간 저리로 지원하기로 했으며, 이와 함께 신혼부부 전월세 임차보증금 대출도 보증금의 80% 범위에서 수도권은 3억 원, 나머지 지역에서 2억 원까지 지원하고, 최장 10년 간 나눠서 갚도록 할 계획이라고 발표했다.

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3. 결론

2022년 들어서 대출규제 및 공급 발표로 집값 상승세가 둔화되고 있는 반면에 물가는 가파르게 오르고 있어 전국의 조정대상지역이 지정 요건에서 벗어날 것으로 예상하고 있다. 그러므로 새 정부가 규제지역을 푼다면 재산세와 종부세 부과 기준일인 6월1일 이전에 조정대상지역 지정을 해제하는 것이 효과적이다. 해제는 국회의 거대 야당 눈치 볼 것 없이 대통령이 임명한 장관이 주재하는 회의에서 정하기만 하면 되기에 신속하게 풀 수 있는 상황이다.

대통령 부동산 공약은 국민의 관심사가 크기에 인수위부터 심도 있는 논의와 준비를 거쳐 임기초에 속전속결로 시행하는 것이 정책 효과를 배가할 수 있다고 본다.

참고로, 조정대상지역과 투기과열지구·분양가상한제지역의 지정과 해제는 국토부장관이 주재하는 주거정책심의위원회에서 하며, 투기지역 해제는 기획재정부 장관의 부동산가격안정심의위원회에서 각각 결정한다.

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