[부동산] 1가구 1주택 양도세 비과세 요건과 보유 및 거주기간

오늘은 1주택자가 보유 및 거주기간에 따라 장기보유특별공제가 적용되는 것에 대해서 포스팅합니다.

---

2021년 12월 8일(목)부터 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 시세(실거래가) 9억원에서 12억원으로 올랐다.

법령 개정에 따라, 집 한 채를 가진 가구가 12억원 이하의 집을 2년 동안 보유하다가 팔면 양도세를 전혀 내지 않아도 되는 것이다. 양도세 비과세를 받으려면 주택의 경우 1세대가 보유한 주택이 1주택이어야 하며, 그 주택에서 "2년 보유" 또는 "2년 거주"를 해야한다. 여기서 1세대란 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다.

참고로, 조정대상지역의 경우에는 해당 주택을 2017년 8월2일 이전에 취득하였다면 2년 보유만 해도 되도 양도세가 비과세 되며, 2017년 8월2일 후에 취득하였다면 2년 거주까지 해야 양도세가 비과세 된다. (비규제지역인 경우는 취득시기와 관계없이 2년만 보유만 하여도 양도세가 비과세 된다.)

자세히 살펴보면 아래와 같다.

---

1. 원칙

한 가구가 국내에 주택 1채를 2년 이상 보유한 후에 양도한 경우 원칙적으로 양도세를 부담하지 않는다. 즉, 한채의 주택을 보유한 경우 매도 시 일반적으로 비과세 대상이다. 그러나 모든 경우가 그렇지는 않다는데 주의를 하여야 한다.

2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 양도세가 비과세 된다. 만약 양도금액이 12억을 초과하면 전체 양도차익 중 12억을 초과하는 차익에는 양도세를 과세한다. 12억원 초과분에 대한 과세는 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

보유기간이 3년 이상일 경우부터 장기보유특별공제가 적용되며, 보유기간별로 4%씩 공제한다. 거주기간은 2년 이상일 때부터 적용되며 이 역시 거주기간별로 4%씩 공제한다.

예를 들면 보유기간 3년, 거주기간 2년이면 12%와 8%를 더해 장기보유특별공제를 20%를 받을 수 있으며, 최대 80%까지 적용이 가능하다.(아래 표 참조)

---

[1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제율]
(보유기간에 해당하는공제율과 거주기간에 해당하는 공제율을 더하면 최종 공제율이 나옴)

보유 및 거주기간	보유에 따른 공제율 (%)	거주에 따른 공제율 (%)
2년	0	8
3년	12	12
4년	16	16
5년	20	20
6년	24	24
7년	28	28
8년	32	32
9년	36	36
10년	40	40

---

2. 예외

원칙적으로 1주택 비과세는 양도하는 시점에서 1주택만을 소유한 경우에만 적용된다. 하지만 양도시점에 2주택인 경우에도 양도세를 비과세하는 경우도 있다. 더 넓은 집으로 가기 위한 일시적 2주택자인 경우가 대표적이다.

이 경우 일정한 요건을 충족하면 2주택 상태에서 양도해도 1주택 비과세를 적용한다.

일시적 2주택 비과세요건울 살펴보면, 기존 주택을 구입한 날로부터 만으로 1년 이상이 지난 후 신규주택을 구입하고, 신규주택을 구입한 날로부터 3년 안에 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 매각하면 된다.

참고로, 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상 지역에 있는 경우, 신규 주택을 구입한 시기가 2018년 9월18일 ~ 2019년 12월 16일 사이라면 2년 안에 기존 주택을 처분하여야 하고, 신규 주택 구입 시기가 2019년 12월 17일 이후라면 1년 안에 기존 주택을 처분하고, 신규 주택으로 1년 안에 전입도 해야 비과세혜택을 적용받을 수 있다.

한편으로 2021년 1월 1일 이후 기존 다주택자가 1 주택자가 됐을때의 비과세 요건은 하나 더 추가되었다. 순차적으로 주택을 양도해 최종적으로 한채의 주택만 남은 경우에는 그날로부터 추가로 2년 이상 더 보유해야 해당 주택을 양도했을 시 비과세혜택을 받을 수 있다. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 거주기간도 추가로 2년 이상 더 채워야 한다.

---

다주택자가 최종 1주택이 된 날을 판단하는 기준은 증여의 경우에도 적용된다.

즉, 다른 가족에게 증여한 경우에도 증여한 날로부터 2년 이상 더 보유하고 매매해야 비과세혜택을 받는 것이다. 증여의 경우에도 조정대상지역은 2년 이상 거주해야 한다.

반면 자녀가 독립세대의 요건을 갖추고 세대 분리한 경우에는 1주택에 대한 비과세를 위한 추가 보유와 거주 요건 없이 기존 취득일부터 보유기간과 거주기간을 계산한다.

[참고자료]
- 동아일보(2022.03.08. 자 경제면 기사 참조)

---

---