[부동산] 새정부의 부동산 정책 및 주거복지 공약 내용

오늘은 제20대 대통령에 당선된 윤석열 국민의 힘 당선인의 부동산 공약에 대해서 포스팅합니다.
참고로, 필자는 어느 정당에도 가입되어 있지 않으며, 단지 국민의 한 사람으로서 많은 국민들이 정보의 비대칭성을 극복할 수 있게 정보를 제공하는 사람입니다.

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윤 당선인은 부동산 정상화를 목표로 대대적인 부동산 규제완화를 공약했었는데, 현재 다수당인 문재인 정부 정책과 부딪히는 공약이 많아 정면충돌이 불가피한 상황이다. 부동산 정책에 관한 주요 공약을 살펴보면 다음과 같다.

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1. 주택 250만호 공급 공약
문재인 정부의 주택정책의 실패가 공급 부족에 기인했다고 보고, 주택의 충분한 공급에 주안점을 두고 임기 내 250만호 공급을 공약으로 내걸었다. 그중 수도권에 130만호 이상 공급계획을 발표하였다.

- 세부적인 실행방안 -
① 재건축 및 재개발로 47만호 : 정밀안전진단 기준 합리화, 재건축초과이익 부담금 완화, 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등을 통해 공급물량 20~30% 확대

② 도심 및 역세권 복합개발 20만호 : 도심 복합개발 혁신지구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합개발

③ 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호 : 차량기지와 지상 전철부지, 미활용 국공유지를 복합·입체화 개발 추진

④ 소규모 정비사업 10만호 : 기반시설 설치, 용적률 인센티브, 인·허가 절차 간소화 등을 통해 소규모로 주택공급

⑤ 공공택지 142만호 : 현재 개발 중인 공공택지 및 GTX노선상의 역세권 콤팩트시티 건설 추진

⑥ 기타 10만호 : 서울 상생주택, 매입약정 민간개발 등으로 공급

이 중 재개발 및 재건축은 정밀 안전진단기준 완화나 재건축초과이익 부담금 완화, 용적률 인센티브 확대 등을 통해서 진행되야하는데 관련법 개정이 필요하다.

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2. 재개발 및 재건축, 리모델링 활성화 공약
윤 당선인은 부동산 정상화를 위해 재개발 및 재건축, 리모델링 활성화를 공약으로 내걸었다. 이는 서울 등 도심지의 신규 아파트의 공급의 대부분이 재건축 및 재개발로 이루어지는데, 문재인 정부 들어서 규제강화로 정비사업이 위축이 되어 신규아파트 공급이 급감해 집값이 폭등했다는데 기인한 것이다.

윤 당선인은 30년 이상 노후 공동주택에 대해서는 정밀 안전진단을 면제하는 방안을 추진하겠다고 공약했다. 그리고 재건축 초과이익 환수제를 완화해 부담금 부과 기준금액을 높이고, 비용인정 항목을 확대하기로 공약하였다. 또 1주택 장기보유자에 대해선 부담금을 감면해주는 한편 납부시기를 늦추는 것도 허용해줄 계획이라고 한다.

- 구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정 -

항목	구조안전성	건축마감 및 설비노후도	주거환경	비용편익
현행	50%	25%	15%	10%
개선(안)	30%	30%	30%	10%

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3. 분당 및 일산 등 1기 신도시에 주택 10만 채 추가 공급
1980년대 말~1990년대 초 조성돼 재정비가 시급한 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시를 위해 재정비 특별법도 제정할 방침이다.

재개발·재건축·리모델링 등 규제 완화를 통해서 건설된 지 30년이 넘어서고 있는 분당 일산 등 1기 신도시에 주택 10만 채를 공급하겠다는 것이다.

즉 토지용도 변경과 종상향을 통해서 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진함으로써 장기적으로 10만호 이상의 주택을 추가로 공급한다는 것이다.

3기 신도시와 중소규모의 택지개발사업구역에 이주전용 단지를 마련하고 1기 신도시 순환개발을 추진하여 재정비 사업에 따른 주택가격 상승 및 전세난 등 대책을 마련한다는 것이다.

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4. 소규모 정비사업의 활성화
저층 주거 밀집지역의 용적률이나 높이 제한을 완화해서 7~10층까지 건축을 허용한다는 공약이다. 만성적인 주차문제는 지자체가 주차장을 건설하거나 지원하여 주민의 주차장 부담을 덜어줄 계획이라고 한다.

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5. 임대차 3법 재검토
임대차 시장의 정상화를 위해 임대차 3법을 전면 재검토하겠다고 공약을 내걸었다. 즉 임대차 3법인 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제가 임대시장 불안만 가중시키고 있다는 판단에 따른 것이다.

또한 등록임대사업자에 대한 지원제도도 부활시킬 방침이다. 매입임대용 소형아파트(전용면적 60㎡ 이하)의 신규 등록을 허용하고, 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등과 같은 세제 혜택도 다시 부활시킨다는 것이다.

임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한하여 임차인의 임차료 부담을 완화하는 내용도 공약내용에 포함되어 있다.

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6. 민간임대주택의 활성화
공공택지에 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정하고, 10년 이상 장기임대주택에 대해선 양도세 장기보유공제율을 현행 70%에서 80%로 높여주기로 한 것이다.

이와 함께 민간임대사업자가 취약계층에게 임대주택을 배정하면서 손실이 발생하면 세액공제를 제공하는 등 혜택도 부여하기로 했다. 대신 취약계층에 배정된 임대주택의 임대료는 시장가격보다 저렴하게 책정하도록 유도하기로 했다.

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7. 종부세 폐지 및 양도세 중과세 2년간 배제
윤 당선인은 부동산 세제에 대해 종부세 폐지 등 세 부담 완화 등에 관한 정책을 공약으로 내걸었다. 즉 부동산 관련 세금 부과 기준이 되는 부동산공시가격을 2020년 수준으로 환원하기로 하였다.

그리고 종부세를 지방세인 재산세와 장기적으로 통합을 추진하고, 1주택자에 대한 종부세 비율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하할 계획이며, 또 세 부담 증가율 상한선을 1주택자와 비조정지역 2주택자에 대해선 150%에서 50%로, 조정지역 2주택자와 3주택자, 법인 등에 대해선 300%에서 200%로 각각 낮춰줄 계획이라고 공약했다.

보유주택 호수에 따른 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환한다고도 하였다.

양도세는 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년 간 한시적으로 배제하고, 부동산 세제의 종합 개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 전반을 재검토하기로 했다.

취득세는 1주택자의 원활한 주거 이동을 보장하기 위해 현재 1~3%의 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화하고, 단순 누진세율을 초과누진세율로 전환을 공약하였다.

생애최초주택 구매자에 대해서는 취득세를 면제해주거나 또는 1% 단일세율을 적용하는 등 다양한 세 부담 완화 방안을 마련하겠다고 공약하였다.

조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세를 완화하는 정책도 발표하였다.

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8. 주택관련 대출 규제 완화
문재인 정부에서 강화한 대출규제를 대폭 완화할 예정이다.

집값 대비 대출 가능 비율을 뜻하는 주택담보대출비율(LTV) 등 주택 담보대출 규제를 풀겠다는 것이다.

즉, 담보인증비율(LTV)을 생애 최초 주택구매자에 대해선 80%로 인상하여 주택구입을 좀더 용이하게 하며, 또 생애 최초 주택 구매가 아닌 경우에도 70%로 단일화해 적용하겠다 공약했다.

현재는 9억 원 이하 주택을 살 때 40%, 9억 원 초과면 20%이다.

또 신혼부부에 대해선 4억 원, 생애 최초 구매자에 대해선 3억 원까지 3년간 저리로 지원하기로 했으며, 이와 함께 신혼부부 전월세 임차보증금 대출도 보증금의 80% 범위에서 수도권은 3억 원, 나머지 지역에서 2억 원까지 지원하고, 최장 10년 간 나눠서 갚도록 할 계획이라고 발표했다.

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9. 외국인의 투기성 주택 거래 규제
국내에 살지 않는 외국인들에 대해선 사전에 허가를 받도록 하는 ‘비거주 외국인 주택거래 허가제’가 새로 도입된다. 또 탈세나 가상화폐를 활용한 환치기 등을 막기 위해 외국인에 대해서도 내국인 수준의 주택거래 자금출처 조사를 진행하겠다고 공약했다.

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10. 주거복지 공약

1). 공공임대주택의 양적, 질적 확충

공공임대주택에는
- 공공이나 민간이 지어서 임대하는 건설임대주택
- 기존 건물을 매입해서 임대하는 매입임대주택 등이 있는데,

현재 장기공공임대주택 재고량은 전체 주택의 7.4%를 차지하지만(2019년 기준), 이중 시설이 열악한 매입임대주택이나 면적이 작은 행복주택을 중심으로 수요자가 외면하여 공실이 발생하고 있는게 현실이다.

윤석열 정부는 ‘살고 싶은 곳에, 살고 싶은 집을 지어주는 정책’으로 공공임대주택의 방향을 잡겠다고 한다. 수요가 높은 건설임대를 중심으로 공공임대주택을 연 평균 10만호씩 50만호 공급하고, 수요자들의 욕구에 맞춰 호당 면적 규모도 확대하고, 도심복합개발 등을 통해 수요가 있는 곳에 공급하겠다고 공약을 내걸었다.

기존 노후 공공임대주택의 복합개발과 리모델링도 추진하겠다고도 했으며, 현재 공급된지 30년 넘는 장기공공임대주택에서 건물 노후화로 입주자 기피 현상이 발생하고 있기에, 노후 공공임대주택 복합개발과 리모델링을 통해 이같은 문제를 해결하고 주거취약계층의 삶의 질을 현저히 개선하겠다고 공약했다.

민간임대주택 사업자에 세금 감면 혜택을 부여하는 대신, 공급량의 30%를 시장가격의 2/3 이하 임대료를 받고 주거취약계층에 제공하도록 하겠으며, 이를 통해 여러 계층이 쾌적한 환경에서 차별이나 구별 없이 섞여 사는 사회적 혼합(social mix)을 실현하겠다고 하였다.

2). 비정상 거처 거주자의 완전 해소
전체 가구의 3.7% 정도(2020년 주거실태조사)가 비정상 거처(공장, 여관, 판자집, 비닐하우스, 고시원 등)에 거주하고 있어 인간다운 삶을 영위할 수 없는 상태임을 인지하고, 임대보증금을 무이자로 대여하여 정상 거처로 이전시키겠다고 공약하였다.

그리고 주거급여 외에 정상 거처 이전 조건부 바우처를 지급해서 주거취약계층이 이사비 부담을 느끼지 않도록 조치하겠다고 공약을 했다.

3). 주거급여 대상 확대 및 급여 현실화
주거급여 대상자가 2015년 제도 도입 당시 기준중위소득의 43%에서 2022년 46%로 확대되었으나, 아직 상대적 빈곤선인 기준중위소득의 50% 수준에는 못미친 상태이고, 급여 수준도 최저주거기준을 충족시키기에 부족한 상태임을 인식하고 주거급여 대상자를 기준중위소득 46%에서 50%로 확대하겠다고 공약했다.

즉, 주거급여 기준이 되는 기준임대료를 100% 현실화하고, 기준임대료의 지역별 기준(현행 4개 급지)을 세분화하여 현실에 맞게 기준임대료를 설정하여 급여를 현실화하겠다는 것이다.

기후변화를 감안하여 혹서기 지원을 신설하고, 주거비의 일부라고 할 수 있는 관리비도 주거급여의 일부로 산정하겠다고 한다. (생계급여와의 역할 조정)

그리고 최저주거기준 미달가구에게는 이사비 바우처를 지급하겠다고 하며, 청년 1인가구 분리 기준 연령(현행 30세)을 낮춰 청년 1인 가구도 주거급여 지급대상이 되도록 개선하겠다고 한다.

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이상 이번 20대 대통령 당선인의 부동산 공약 및 주거복지 공약에 대해서 살펴봤는데, 공약한 대로 잘 이행돼서 다시는 부동산으로 인한 국민의 삶이 피폐해지지 않기를 소망해 보며, 공약대로 주거복지도 확충되서 서민의 삶이 좀더 나아지기를 기대해 본다.

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[참고자료]
- 20대 대통령 당선인 홈페이지
- "국민의 힘" 정책공약집
- 동아일보 2022.03.10 자 경제면 참고

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