[법률] 임차권 등기명령 신청방법 및 신청절차

오늘은 세입자인 임차인이 집주인인 임대인으로부터 전세금 및 보증금을 돌려받지 못했을 경우에 취할 수 있는 임차권등기명령에 대해서 포스팅합니다.

임대차등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 자세히 규정되어있는데, 이를 중심으로 서술해 봅니다.

Ⅰ. 임차권등기명령의 의의

임차권등기명령이란 임대차 기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인인 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청하여 법원에서 직권으로 등기소에 임차권등기명령을 촉탁하여 부동산등기부에 기록하는 것을 말한다.

주택임대차보호법 제3조의3을 보면 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다”라고 규정하고 있다.

이사 후 전입신고한 다음 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 취득하는데, 이후 보증금을 돌려받을 때까지 이 상태를 계속 유지해야 하며, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 할 경우에는 해당 부동산에 대한 대항력이 소멸되면서 우선변제권도 사라진다. 이런 경우를 대비해서 만든 제도가 임차권등기명령이다.

일반적으로 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증금 반환소송을 하여 경매를 신청해야 되지만, 보증금 반환 소송은 비용도 많이 들고 시간도 오래 걸리므로, 보증금 반환 소송전에 임차권등기명령 신청을 먼저 하여 임대인을 압박하여 보증금을 회수하는 수단으로 많은 분들이 이 제도를 활용하고 있다.

Ⅱ. 임차권등기신청 요건

1. 임대기간이 만료된 때
2. 기간의 약정이 없는 경우 임차인이 해지통고일로부터 1개월 후
3. 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하여 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과된 경우
3. 임차주택의 일부를 사용할 수 없는 등 임대차 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우

Ⅲ.임차권등기명령 신청 시 첨부할 서류

1. 임대차계약사본

2. 임대차가 종료되었음을 소명할 자료
1). 기간만료 – 기간만료 1개월전에 갱신거절을 통보한 내용증명
2). 해지통보 – 묵시적갱신이 된 경우 3개월 전에 해지 통보 자료
3). 쌍방 합으로 해지 – 쌍방 합의서
4). 배당요구서 – 기간만료 이전에 이미 경매가 신청된 경우

3. 임차인의 주민등록 등본 또는 초본(주소이력 다 나오는 걸로 발급)

4. 건물등기부등본(건물의 일부를 세얻은 경우 도면 첨부)

참고로, 신청서 양식은 “대법원 전자민원센터”의 양식모음에서 출력하면 된다.

Ⅳ. 효과(주택임대차보호법 제3조의3)

1. 대항력과 우선변제권 취득

1). 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

참고로, 임차권등기명령은 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조(아래조문 참조)에 따른 우선변제를 받을 수 없다.

[주택임대차보호법] ※ 제3조(대항력) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ※ 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징세법에 따른 공매를 할 때 임차주택으리 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ※ 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

2). 임차권등기명령을 법원에 신청하면 법원에서 요건이 되는지 심사를 하여 요건이 되면 임차권등기명령을 내리게 되며 신청인과 피신청인에게 송달을 하게 된다. 피신청인(임대인)에게 송달되어야만 법원에서 등기소에 등기를 직권으로 촉탁하게 된다.

3). 부동산등기부에 임차권등기가 되면 보증금액수 및 전입일자, 주민등록일자, 확정일자가 제대로 기재되었는지 확인 후 이상이 없다면 그때는 이사를 해도 입주 당시의 대항력과 우선변제권이 유지된다. (보통 임차권등기명령은 신청한 날로부터 대략 2주 이상 시간이 걸리기에, 신청했다고 해서 바로 이사를 가거나 주소지를 변경하면 안 되고, 효력이 발생한 이후 이사를 가야 한다) 그리고 임차권등기말소와 보증금반환은 동시이행관계가 아니기에, 보증금을 먼저 돌려받은 후 임차권등기말소를 진행해야 한다.

2. 이사한 이후에 임차권등기명령
이미 이사를 한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있는데, 이런 경우에는 등기가 된 날자를 기준으로 대항력과 우선변제권이 발생한다.

3. 비용청구
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

4. 금융기관 등의 대위신청
금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

Ⅴ. 임차권등기가 되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우
임차권이나 임차권등기에는 경매신청권이 없다.
그러므로 집을 경매 신청하려면 보증금반환소송을 제기하여 판결문을 가지고 경매신청을 해야 한다.

[참고]
임대차등기명령은 주택임대차보호법에 규정되어있는데, 위의 내용은 간추려서 정리하였기에 자세한 내용을 알고 싶으면 주택임대차보호법을 참조하면 된다.