[재건축] 초과이익환수제의 문제점과 개선방향

- 재개발 : 정비기반시설이 열악하고, 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

- 재건축 : 정비기반시설은 양호하나, 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

 

재개발사업이 재건축사업보다 공익사업 성격이 강한 편이다.이유는 구역 내 토지소유자, 건축물소유자, 지상권자 등이 당연 조합원이 되고, 임대주택 의무건설, 세입자대책 , 현금청산자의 토지수용 때문이다.

    

- 관련 법규 : 2018년 '도시 및 주거환경정비법' 전면개정되었으며, 2018년 2월 9일 부터 전면 개정된‘도시 및 주거환경정비법'이 시행되고 있다. 

 

 

[재건축초과이익환수제]

 

1. 재건축초과이익환수제란?

2018년 1월부터 도입된 재건축초과이익환수제는 재건축사업으로 발생한 이익을 정부에서 환수하는 제도이다. 투기수요를 차단하고, 불로소득을 환수하기 위한 목적으로 도입되었다. 재건축초과이익환수제의 문제점으로는 재건축부담금의 산정방법과 부과시점 문제, 실수요자에 대한 배려 없는 획일적 적용 문제, 공급 위축에 따른 시장 불안 야기 문제 등이다. 

 

2. 재건축초과이익환수제의 문제점과 개선방안

 

(1) 재건축부담금의 산정방법과 부과시점이 문제가 되는데. 재건축으로 인한 개발이익은 추후 종합부동산세, 양도소득세를 통하여 환수가 가능한데도 불구하고 미실현 이득을 부담금으로 징수하는 것이 합당한 지 의문이다. 특히, 실거래가 없는 상황에서 재건축부담금 산정방법과 부과시점이 ‘준공인가일'을 기준으로 하고 있어 현실성도 떨어지며 선의의 피해자가 생기는 문제점을 안고 있다.

 

현행 재건축부담금 산정방법은 ‘준공인가일'과 '조합설립승인일'을 기준으로 주택가격의 차액으로 부과하고 있는데, 실거래가 없는 상황에서 추상적으로 가치를 산정하여 부담금을 부과하는 것이 합리적인가 하는 것이다. 또한 재건축부담금 부과시점의 문제로서 재건축 대상 아파트 1채가 전부인 조합원에게 '준공인가일'을 기준으로 이득을 환수해 가면 경제력이 부족한 조합원은 퇴출될 수밖에 없다. 이는 기존 주민을 쫓아내는 결과를 가져오게 되어 주민들의 재입주을을 높이겠다는 정부의 취지와도 맞지 않는 것이다. 

 

개선방안으로는 첫째, 개선방안으로 재건축부담금 산정기준과 부과시점을 '준공인가일'이 아닌 '1차 매도시점'으로 개정하는 방안을 검토해 볼 수 있다. 먼저, '1차 매도시점'으로 재건축부담금을 산정하게 되면 미실현 이익의 과세라는 위헌논란에서 벗어 날 수 있고, 현실적인 거래가격을 바탕으로 객관적 가치가 산정되어 양도소득세로 환수되는 장점이 있다. 또한, 부과시점이 '1차 매도시점'이 되면 경제력이 부족한 조합원들의 재정착률도 높일 수 있을 것이다.

 

(2) 실수요자에 대한 배려 없는 획일적 적용도 문제가 된다. 장기거주 '1주택 조합원' 같은 경우 이들은 투기수요라기보다는 실수요자로 보아야 하는데, 이런 실수요자들을 투기세력과 같이 재건축부담금을 부담시키는 것은 문제가 있기에 특례 인정이 필요해 보인다.

 

개선방안으로 장기거주 1주택 조합원인 실수요자들은 특례를 인정하여 재건축부담금 부과대상에서 제외시켜 주어야 한다. 만약 실수요자들을 부과대상에서 제외시키는 것이 투기문제를 야기할 우려가 있다고 생각되면, 특례조건으로 5~10년 정도 보유요건 및 2~3년 정도의 거주요건을 갖추도록 하면 될 것이다. 

 

(3) 재건축초과이익환수제를 특례 등이 없이 엄격하게 추진하면 부동산 시장의 최대 관심사인 도심지 및 수도권 공급 위축에 따른 시장 불안 야기가 문제가 된다. 즉, 재건축초과이익환수제 등으로 재건축 시장이 위축되면 공급부족으로 오히려 매매가격이 급등하거나, 전월세 대란으로 이어져 더 큰 혼란이 생길 수 있다. 우리나라 주택문제는 서울의 주택부족 문제가 수도권으로 확산되면서 발생하고 있고, 서울지역은 주택이 부족하여 지속적으로 공급이 필요한데도 주택을 지을 수 있는 토지는 고갈되어 있는 상태이다. 서울지역에서 유일하게 공급지 역할을 하고 있는 재건축·재개발 부지에 각종 규제를 가해 공급을 막아놓으면 공급부족에 따른 만성적 주택가격 불안이 이어질 가능성이 크다도 본다.

 

개선방안으로 '재건축초과이익 환수제' 같은 규제정책으로 주택공급을 위축시키기보다는 다양한 인센티브를 주어 공급을 확대시키는 정책이 필요하다고 본다. 이렇게 재건축 등으로 주택을 대량으로 공급할 수 있는데도 불구하고 그린벨트 등을 해제해서 아파트 등을 건설하는 것은 후손한테도 빚을 지는 것이고 자연환경도 파괴하는 것이다. 그러므로 재건축 시장을 투기의 관점에서만 바라볼 것이 아니라, 고갈된 토지를 대체할 수 있는 대체제 토지로 보고 이를 잘 활용하면 신도시 몇 개를 건설하는 것과 동일한 효과를 가져올 것이며, 녹지등 자연환경 파괴도 없이 만성적인 주택부족을 어느 정도 해결할 수 있으리라 본다.