[임대차] 임차권 승계와 임대차 보호

주택임대차에 관해서 알아두면 좋은 법률을 포스팅합니다.

1. 임차권 승계

(1) 임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우
임차인이 사망할 당시에 민법에 따른 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우에는 상속인이 승계하게 되고, 사실상 혼인관계에 있는 사람은 임차권을 승계할 수 없다.(민법 제1000조 및 1003조)

임차인이 사망할 당시에 민법에 따른 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차보호호법 제9조 제2항) 만일 2촌 이내의 친족이 없는 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 단독으로 임차권을 승계하게 된다.

(2) 임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우
임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(주택임대차보호법 제9조 제1항) 가정공동생활이란 동거를 하면서 생계를 함께하는 것을 의미한다.

그러나 임차인이 사망하고 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람도 없는 경우에는 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속하게 된다(민법 1058조 제1항)

(3) 혼인 및 이혼
임차인이 혼인 또는 이혼으로 임대주택에서 퇴거하고, 해당 임대주택에서 계속 거주하는 다음의 어느 하나에 해당하는 사람이 자신으로 임차인을 변경하는 경우 배우자, 직계혈족 및 형제자매, 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매를 세대주로 변경할 수 있다.

2. 임차권 승계의 포기

사망한 임차인의 채무가 보증금반환채권을 초과하여 임차권을 승계하는 것이 불리한다는 등과 같은 사유로 임차권의 승계권자가 임차권 승계를 받지 않으려는 경우에는 임차인인 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사, 임차권을 승계하지 않겠다는 뜻을 표시하고 임차권의 승계를 포기할 수 있다.(주택임대차보호법 제9조 제3항)

3. 임대차 보호

(1) 임차인 보증금 보호
임차인의 보증금보호를 위해 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추면 보증금을 우선 변제받을 수 있고, 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.(주택임대차보호법, 제3조)

(2) 대항력 취득
주택임대차보호법에 의해 다음의 어느 하나의 요건을 갖추면 임차인은 매수인·경락인 등 제3자에게도 임대차가 유효함을 주장할 수 있다.(주택임대차보호법 제3조)
임차권 등기(민법 제621조)
주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고)(주택임대차보호법 제3조 제1항)

(3) 우선변제권 취득
임차인이 위의 대항력과 확정일자를 갖추면, 임대주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임대주택의 환가대금으로 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있다.(주택임대차보호법, 제3조의2 제2항)

(4) 소액보증금의 최우선변제
임대보증금이 소액인 주택이 경매되는 경우에 경매신청등기가 등기부에 기재되기 전에 전입신고 및 주택의 점유 요건을 갖추면, 일정액의 보증금을 최우선적으로 배당받을 수 있다.(주택임대차보호법 제8조 제1항)

 

[주택임대차보호법 시행령 제10조]

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

- 서울특별시 : 5천만원

- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4천300만원

- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2천300만원

- 그 밖의 지역 : 2천만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.