[주택] 청약 가점제와 청약전략

오늘은 주택청약 시 청약가점제에 대해 궁금해하시는 분을 위해 포스팅합니다.

 

Ⅰ. 청약가점제

1. 청약가점제란 동일 순위 내에서 경쟁이 있을 경우 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 기준으로 산정한 가점 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는 제도이다.

2. 청약가점제 적용방식
청약가점제 적용방법은 면적별로는 전용면적 85㎡ 이하와 전용면적 85㎡ 초과로 구분하며, 주택유형별로는 국민주택과 민영주택으로 구분한다.

전용면적 85㎡ 이하의 국민주택은 주택청약종합저축 통장이 있어야 하며, 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택은 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축 통장이 있어야 한다.

또한 전용면적 85㎡ 이하의 당첨자 선정방법은 국민주택은 점수에 따라 순차별 공급으로 하며, 민영주택은 가점제와 추첨제를 혼용한다.

<가점제 적용방법>

구분		국민주택	민영주택 (민간건설 중형국민주택 포함)
전용면적 85㎡이하	저축종류	주택청약종합저축	청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축
	당첨자 선정방법	순차별공급	가점제와 추첨제 혼용
전용면적 85㎡초과	저축종류	-	청약예금, 주택청약종합저축
	당첨자 선정방법	-	추첨제 (단, 예외규정 적용 시 가점제와 추첨제 혼용)

<출처 : 국토부>

3. 청약가점제 순위자격

- 무주택자는 가점제 청약 1순위 자격을 갖는다. 가점제 청약에서 무주택자 여부 판단방법은 동일한 주민등록표에 등재된 배우자의 직계존속을 포함하여 판단한다. 1주택을 소유한 경우에는 가점제 청약 2순위 자격을 갖는다.

 

- 청약가점제 점수산정 방법 : 가점은 3가지 항목으로 구성(총점 84점)되는데, 무주택(32점) + 부양가족 수(35점) + 입주자 저축 가입기간(17점)이다.

 

 < 가점점수 산정기준표 >

가점항목	가점상한	가점구분	점수	가점구분	점수
무주택 기간	32	1년 미만	2	8년이상~9년미만	18
		1년이상~2년미만	4	9년이상~10년미만	20
		2년이상~3년미만	6	10년이상~11년미만	22
		3년이상~4년미만	8	11년이상~12년미만	24
		4년이상~5년미만	10	12년이상~13년미만	26
		5년이상~6년미만	12	13년이상~14년미만	28
		6년이상~7년미만	14	14년이상~15년미만	30
		7년이상~8년미만	16	15년 이상	32
부양 가족 수	35	0명	5	4명	25
		1명	10	5명	30
		2명	15	6명 이상	35
		3명	20
입주자 저축 가입기간	17	6개월 미만	1	8년이상~9년미만	10
		6개월이상~1년미만	2	9년이상~10년미만	11
		1년이상~2년미만	3	10년이상~11년미만	12
		2년이상~3년미만	4	11년이상~12년미만	13
		3년이상~4년미만	5	12년이상~13년미만	14
		4년이상~5년미만	6	13년이상~14년미만	15
		5년이상~6년미만	7	14년이상~15년미만	16
		6년이상~7년미만	8	15년 이상	17
		7년이상~8년미만	9	-	-

<출처 : 국토부>

Ⅱ. 청약전략

1. 가점제와 추첨제 중 유리한 것을 선택한다.

가점제 선택 : 무주택기간+부양가족수+청약통장가입기간 합산 70점이상이면 가점제 선택이 유리하지만, 경쟁률이 높은 곳은 80점 이상, 경쟁률이 낮은 곳은 60점 이하도 당첨될 수 있다.

 

추첨제 선택 : 가점이 낮거나, 1주택자는 추첨제 선택이 유리하다.

 

2. 분양가상한제 적용단지에 청약 :

분양가 상한제 적용단지는 주변시세보다 30% 이상 저렴하기에, 분양가 상한제가 적용되는 지역을 골라 청약하는 것도 방법이다. 

 

3. 이미 진행되고 있는 3기 신도시 사전청약 :

3기 신도시도 주변시세보다 30% 이상 저렴하며, 사전청약을 하려면 신청자, 배우자, 신청자 및 배우자의 가구별 주민등록에 등재된 신청자의 직계존속 및 직계비속 등 전원 무주택이어야 한다. 그리고 신청자는 주택청약종합저축 또는 청약저축에 가입된 상태여야 한다.

 

거주요건도 충족해야 하는데, 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상) 주택건설지역이 서울이나 인천인 경우 서울 또는 인천 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 50% 우선 공급한다.

 

주택건설지역이 경기도인 경우 해당 시·군 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 30% 우선 공급하고, 경기도에 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20%가 우선공급한다.

 

소득요건 등은 일반 공공주택청약과 동일하며, 사전청약 당첨 후 연봉 상승 등의 이유로 소득요건이 초과되더라도 기준 검증은 입주자모집공고 시점이라 입주예약자 자격은 유지된다.

 

사전청약 당첨자와 그 가구에 속한 자는 사전청약한 주택의 입주시까지 무주택 요건을 유지해야하므로, 사전청약 당첨 후 주택을 구입할 경우에는 본청약 신청에 불가능하다.

 

다른 분양주택의 사전청약 신청이 원칙적으로 불가능하지만, 사전청약이 아닌 다른 분양주택의 일반청약이 가능하다.

다만, 일반청약에 당첨될 경우 사전청약 당첨된 지구의 본 청약은 불가능하다.

 

4. 3기 신도시 사전청약 당첨 확률 높이는 방법

첫째로, 사전청약 물량이 나오는 지역에 거주하고 있다면 당첨 확률이 높아진다.

 

서울·인천·경기에 거주하고 있다면 누구나 청약이 가능하며, 해당지역에 거주 중이라면 당해 우선 물량을 배정받을 수 있다. 공급 지역이 경기도일 경우 해당 지역에 1년 이상 거주한 이들에게 전체 물량의 30%를 우선 공급한다. 나머지 20%의 물량은 그 밖의 경기도 지역 거주자에게 분양하고, 마지막 50%는 기타 수도권 거주자에게 공급한다.

 

서울·인천의 경우에는 해당 지역 거주민에게 전체 물량의 50%를 우선적으로 1단계 공급한 후, 1단계 낙첨자와 해당 지역 외 수도권 거주자에게 나머지 50%의 물량을 분양한다.

 

둘째로, “신혼부부 와 생애최초” 특공 중 어느 것이 유리한가?

신혼부부와 생애최초 유형은 예비청약자들의 자격조건이 가장 많이 중복되는 경우이다. 일반적으로는 신혼부부 자격으로 신청하는 것이 생애최초 유형보다 더 유리하다. 신혼부부 특공은 혼인기간 7년 이내로 자격이 한정되어 경쟁이 적은 반면 생애최초의 경우 연령이나 혼인여부의 제한이 없기 때문이다.

 

다만 신혼부부 특공은 가점제이기 때문에 사전에 내 점수를 계산해 보는 것이 중요하다. 특히 자녀 수가 가점에 결정적이기 때문에 자녀 두 명 이상을 가진 신혼부부일수록 당첨될 가능성이 높다. 내 점수를 계산해서 당첨될 확률이 낮은 9점 이하라면 생애최초의 특공을 노리는 것이 방법이다.

 

공공분양 신혼부부 vs 생애최초 특별공급 자격(소득은 도시근로자 월평균 소득기준)
구분	신혼부부	생애최초
자격조건	7년 이내 신혼·예비신혼	혼인 중 또는 미성년 자녀+ 5년이상 소득세 납부
소득기준	130% 이하(외벌이)	130% 이하
자산기준	부동산 2억1550만원 · 자동차 3,496만원
청약통장	6개월 6회이상 납입	2년·24회 이상 납입, 600만원 이상 저축
자녀유무	1순위: 자녀 有 2순위: 자녀 無	혼인 중 또는 자녀
산정방식	가점제	추첨제

 

셋째로, 혼인기간이 짧다면 특공, 자녀가 없다면 신혼희망타운이 유리하다.

혼인기간이 짧은 신혼부부라면 특공을 노리는 것이 유리하다. 신혼부부 특공은 혼인기간에 가점을 부여하기 때문이다.

3년 이내는 3점, 3~5년은 2점, 5~7년은 1점이 부여된다.

 

반면 신혼희망타운은 혼인기간에 따른 별다른 가점혜택이 없다. 자녀가 없거나 적은 신혼부부는 신혼희망타운 우선공급을 노리는 것이 더 유리하다. 신혼희망타운 우선공급은 자녀수 가점기준이 없어 아이가 없는 것이 당첨 당락을 죄지우지 않기 때문이다.

 

신혼부부 사전청약 전형별 소득요건 (단위: 원)
구분	신혼부부특별공급	신혼희망타운
기본소득요건	월 784만원(맞벌이 844만원), 연 9,408만원(맞벌이 1억128만원)
우선공급소득요건	월 603만원(맞벌이 723만원)	혼인 2년 이내 및 예비 신혼부부
우선공급물량 비율	전체의 70%	전체의 30%

 

사전청약 전형별 가점 평가 기준
신혼희망타운			신혼부부 특별공급
항목	내용	점수	항목	내용	점수
자녀수	3명이상 2명 1명	3 2 1	월평균소득	402~502만원	1
무주택기간	3년 이상 1~3년 1년 미만	3 2 1	자녀수	3명이상 2명 1명	3 2 1
거주기간	2년 이상 1~2년 1년 미만	3 2 1	지역거주 기간	3년 이상 1~3년 1년 미만	3 2 1
청약통장 납입	24회이상 12~23회 6~11회	3 2 1	청약통장 납입	24회 이상	3
-			가입기간	12~23회 6~11회	2 1
			혼인기간	3년 이하 3~5년 5~7년	3 2 1
			자녀나이	2세 이하 2~4세 4~6세	3 2 1

 

[참고자료]

- 최현일, “주택정책론” 은서원 2018

- 한국열린사이버대학교, 부동산금융학과 “주택정책과 주택금융”과목 교재

- 류태민, “막 오른 3기 신도시... 사전청약 당첨확률을 높이려면?”, 아시아경제, 2021.07.17