[부동산] 농가주택과 1가구 2주택(양도소득세 비과세)

2023년부터 12억 이하(2022년은 11억 이하) 1가구 1 주택자이면 양도소득세를 비과세 혜택을 받지만, 12억 이상되거나 1가구 2주택자라면 양도소득세가 부과된다.

그런데 지방에 빈집이 많아지는 것을 방지하고자, 정부는 조세특례제한법에 일정 요건을 갖춘 농가주택을 취득한 경우, 양도소득세를 비과세하는 규정을 두고 있기에 이에 대해 포스팅합니다.

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2023년부터
공시가 3억원 이하의 지방주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 때 주택 수에 들어가지 않는다.

즉, 1세대 1주택자가 3억이하 지방주택을 한 채 더 가져도, 1세대 1주택자로서 양도소득세와 종부세에서 혜택을 볼 수 있다.

정부는 농어촌주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 주택의 기준가격을 공시가 2억원(한옥 4억원) 이하에서 공시가 3억원(한옥 4억원) 이하로 상향 조정하였다.

농어촌주택 양도세 과세특례는 수도권이나 조정대상지역을 제외한 지방주택을 3년 이상 보유할 경우, 이 주택을 취득하기 전부터 보유해왔던 일반주택을 양도할 때, 농어촌주택을 주택 수에서 제외하는 제도이다.

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1). 양도소득세 비과세

2023년부터 1세대 1주택자가 농어촌주택을 취득해 2주택자가 됐을 경우
→ 기존 주택을 처분할 때 1세대 1주택자로서 양도세 비과세(기준금액 12억원)

 

※ 적용기한이 2022년 12월 31일까지 취득 주택에서 2025년 12월 31일까지 취득 주택으로 개정될 예정이므로 관심을 가지고 잘 챙겨야 할 것 같다. 

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2). 종부세 특례제도

① 1세대 1주택자가 공시가 3억원 이하 지방 주택을 추가로 보유한 경우
→ 종부세 산정 시 지방주택은 주택 수로 산입하지 않는다.

종부세 과표 산정 때 지방주택도 합산하지만, 1세대 1주택자 자격을 유지할 경우 세 부담에는 차이가 있다.

즉, 종부세 산정 때, 2022년 11억원에서 2023년부터는 12억원(1세대 1주택 기본공제)을 공제 받으며, 과세액의 최대 80%까지 경감해주는 고령자·장기보유 공제 적용 대상도 된다. (단, 고령자·장기보유 공제는 전체 주택 가액 중 지방 주택을 제외한 부분에 대해서만 적용) 

② 1세대 1주택자가 이사를 목적으로 이전 주택을 팔기 전에 다른 주택을 산 경우(취득 후 기존주택 2년 내 매각 조건), 상속으로 주택을 추가로 보유하게 된 경우도 1세대 1주택자로서 종부세 특례를 적용한다.

상속주택은 수도권은 공시가 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 경우 또는 지분 40% 이하 소액지분인 경우 주택 수로 치지 않으며, 이런 요건을 충족하지 못하는 경우에도 5년간 주택 수에 산입하지 않는다.

※ 종부세 특례 제도를 적용받고자 할 경우 일정기간 안에 관할세무서에 신고해야 하니 반드시 전화해서 신고기간을 알아봐야 한다.

 

3). 일시적 2주택자(이사 또는 상속) 종부세 납부 연기

 

기획재정부는 2022년11월16일 발표를 통해서 올해부터 이사나 상속으로 불가피하게 2주택자가 된 사람은 종합부동산세 납부를 연기할 수 있다고 하였다. 살펴보면 아래와 같다. 

 

① 요건1 : 고령자·장기보유 세액공제 요건을 갖춘 1주택자

→ 주택을 매도하거나 증여, 상속할 때까지 종부세 납부 유예

→ 이사나 상속으로 불가피하게 2주택자가 된 사람(1주택자로 인정)도 납부 유예

 

일시적 2주택자도 일정한 자격을 충족하면 종부세 납부 유예를 신청할 수 있는데, 일시적 2주택자란 이사를 위해 집을 구매했지만 기존 주택을 처분하지 못한 경우와 주택을 상속받았거나 투기 목적 없이 지방 저가 주택을 갖고 있는 경우도  포함된다.  

 

② 요건2 : 일시적 2주택자가 종부세 과세 기준일인 6월1일에 만 60세 이상인 경우

→ 납부 유예 신청 자격이 주어진다. 이때 현 주택을 5년 이상 보유했고, 총급여 7,000만원 또는 종합소득 6,000만원 이하면서 해당 연도 종부세가 100만원을 넘어야 한다. 납부유예 신청은 관할 세무서에 신청서를 제출하면 된다. 

 

③ 일시적 2주택자에게 주어지는 양도세 비과세 혜택 중복적용 가능

→ 일시적 2주택자는 2년 안에 집을 팔면 양도세가 비과세 되며, 등록 임대주택과 또 다른 주택 한 채를 갖고 있는 한 가구가 2년 이상 산 집을 팔 때도 양도세가 면제된다. 

 

※  참고로, 올해에 한해 종부세 공제기준을 11억원에서 14억원으로 올리려고 하였으나, 여야 합의가 이루어지지 않아 기존대로 부과되고 있다. 

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4). 농가주택 비과세요건(2023년 이후)
2003년 8월1일부터 2022년 12월31일까지 취득한 1채의 농어촌주택(신축 포함)

- 3년이상 보유
- 읍·면 지역 또는 20만 이하 인구의 시외 지역에 있는 주택
- 기준시가 3억이하(2023년부터이며, 2022년까지는 2억이하)
- 일반주택과 농가주택이 연접하지 않아야 함
- 수도권지역, 조정대상지역, 토지거래허가지역, 그밖의 관광단지 등의 지역은 제외.

① 2022년까지는 2003.8.1 ~ 2022.12.31 까지 주택 및 부속토지 취득금액이 기준시가 2억원(한옥집 4억원) 이하인 농가주택을 3년 이상 보유(매매·상속·증여·신축 모두 포함)한 경우 특례를 적용 받을 수 있다.

즉 기존주택을 보유하고 있는 상태에서 농가주택을 취득한 경우, 이후에 일반주택을 매도하는 경우에, 농가주택을 주택수에서 제외하여 1가구 1주택으로 보고, 양도소득세 비과세가 적용된다.

 

일시적 2주택과 차이점 : 기존주택을 언제 어느 때 매도하던지간에 양도소득세가 비과세 된다는 것이다

② 농가주택 특례 제외지역
- 서울·경기·인천 등 수도권 지역
- 투기지역, 조정대상지역, 토지거래허가지역, 도시지역, 관관단지 등

③ 만일 농가주택인 줄 알고 양도소득세 비과세를 생각하고 매수했는데 아닌 경우에는 농가주택을 철거해서 나대지로 만드는 것도 하나의 방법이다. 그런 후 가옥멸실신고를 하고 건축물대장 정리를 하면 된다.

농가주택을 철거한 후 신축한다면 사용승인교부일, 임시사용승인일, 사실상사용일 중 빠른날이 도래하기 전에 기존주택을 매도하여야 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있다.

④ 참고로, 기존의 농어촌주택 "660㎡ 이하"라는 면적요건은 삭제했다.(조세특례제한법 제99조의4)

 

※ 고향주택 

고향주택이란 인구 20만 이하의 시에서 10년 이상 거주한 적이 있는 고향에 소재하는 주택이어야 하며, 수도권이나 조정대상지역·관광단지내의 있는 주택은 적용되지 않는다. 금액요건은 농어촌주택과 같으며, 기존의 일반주택과 동일 읍·면 혹은 연접 읍·면에 소재하지 않아야 한다. 

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※ 조세특례제한법

제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제6조에 따른 도시지역
3) 주택법 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(소득세법 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "고향주택"이라 한다)

가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것

나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것

1) 수도권지역
2) 주택법 제63조의2에 따른 조정대상지역
3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(소득세법 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

② 삭제 [2007.12.31]

③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. [개정 2014.12.23] [시행일 2015.1.1]

④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다. [개정 2010.1.1]

⑤ 1세대가 수도권 내 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 "부동산 가격공시에 관한 법률"에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 소득세법 제105조 제1항 제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조 제7항을 적용하지 아니하고, 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다. [신설 2018.12.24] [시행일 2019.1.1]

⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다.

다만, "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.12.24] [시행일 2019.1.1]

⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다. [개정 2018.12.24] [시행일 2019.1.1]

⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 2018.12.24] [시행일 2019.1.1]
[본조신설 2003.12.30.]
[본조제목개정 2008.12.26]

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