[부동산] 계약갱신요구권

오늘은 임대차보호법상 계약갱신청구권에 대해서 포스팅합니다.

---

- 계약갱신청구권 -

 

임대차보호법상 계약갱신청구권은 2020년 12월 10일부터 시행된 제도로 임대차3법 중 하나이다.

계약갱신청구권이란 현재 거주 중인 세입자의 주택임대차의 계약기간이 끝났지만 세입자가 해당 건물의 재임대를 원할 경우 2년을 더 거주할 수 있는 자격을 주어 4년까지 계약 연장을 통해서 보장하는 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리이다.

즉 기존의 2년 계약에서 2년을 더 요구할 수 있는 권리를 법적으로 보장받는 것이다.

전월세 상한제와 더불어 계약갱신청구권은 전월세 임대료 인상 한도를 법으로 정해서 그 이상 올려 받지 못하게 하고 기존 세입자에게 재계약 우선권을 줘 세입자를 보호하는 장치인 것이다.

하지만 계약갱신청구권은 무조건 행사할 수 있는 것은 아니다. 임대인이 입주를 원하는 경우에는 집을 비워주어야 할 의무가 생기기 때문에 이 때는 인정되지 않는다.

전월세상한제도 같은 시기에 개정된 제도인데, 전월세 금액을 증액할 때 임대료의 20분의 1 즉 5%를 넘길 수 없다는 제도이다.

만일 묵시적갱신으로 인해 계약이 연장된 경우, 기존에 2년 거주 후 묵시적 갱신으로 기존 계약과 동일한 조건으로 거주를 할 수 있기 때문에 총 4년을 거주하게 되는데, 다시 만기가 도래했을 때 임차인은 1회에 한해서 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

1. 계약갱신청구권의 행사방법
적어도 6개월 전에 임대인에게 계약 연장 의사를 밝히는 증거를 남겨 놓아야 한다. 내용증명이든 문자든 카톡 또는 녹취 등으로 남겨 놓아야 행사할 수 있다.

2. 청구권 행사 가능 기간
만기시점으로부터 6개월 전에서 2개월 전까지는 미리 통보해야 한다.
기존에는 1개월 전에도 갱신 청구를 하면 가능했지만, 2020.12.10 정책 변경 이후부터는 만기전 2개월 전까지는 행사하여야 한다.

3. 임대로료 최대 5% 이내 인상
계약갱신청구권을 행사하면 임대료 상한선이 정해져 있다. 최대 5% 이내에서만 인상이 가능하다.

4. 임대기간 2년 존속 권리
임대차법은 임대인에게 불리한 규정은 효력이 없는 편면적 강행규정이다. 그러므로 임대차계약을 1년만 했음에도 불구하고 임차인이 2년을 주장하는 경우에는 이를 인정해야 한다.(주택임대차보호법 10조)

5. 계약 중도 해지권
임차인은 계약갱신청구권을 행사한 후, 거주하는 도중에 사정이 생겨 2년의 기간을 채우지 않았을 경우에도 계약을 해지할 수 있는 권리가 있다.(주택임대차보호법 6조)

---

- 계약갱신청구권 시행 후 임차인이 살고 있는 집을 매매하는 경우 - 

즉 임대인이 실거주(직계 존비속 포함)하는 경우가 아니면 임차인은 5% 이내만 올려주고 2년을 더 살게 되었기에 이런 상황에서 집을 매매하려면 아래와 같다.

1. 임차인 만기가 6개월 이상 남았을 때 소유권 이전등기까지 마쳐야 한다.
예를 들어, 임차인 만기가 2022년 7월1일이라면 6개월 전인 1월 1일 전에 새로운 매수인 명의로 소유권이전등기까지 완료해야 한다. 그래야 그 매수인은 실거주를 이유로 임차인의 갱신권을 거절하고 입주할 수 있다.

임차인은 만기 6개월~1개월(2020년 12월10일 이후 계약분부터는 2개월)사이에 갱신권을 행사할 수 있고, 갱신권을 사용할 당시의 등기부상 소유자만이 실거주를 이유로 거절할 수 있기 때문이다.

2. 만일 6개월 이내로 접어들어 매도하게 된다면 매매계약 시 임차인의 동의를 얻어야 한다.
임차인의 동의가 있으면 매매가 가능한데 이때 임차인이 동의는 나중 분쟁을 대비하며 서면이나 녹취로 보관하여야 한다.
이런 경우 이사비용이나 부동산수수료 등을 임차인에게 지불하는 경우가 있을 것이다.

3. 위의 1,2도 안되면 임차인 승계매매로 진행해야 한다. 갱신권을 1회 행사했으면 2년 후에는 기간만료로 내보낼 수 있거나 또는 전세금을 시세대로 올려 받을 수 있다.

훗날 분쟁을 미연에 방지하려면 계약서를 작성하기 전에 미리 임차인의 의사를 묻고 협의를 하여야 할 것이다. 임차인의 의사도 묻지 않고 매매계약을 작성한 경우 임차인이 나가지 않고 계약갱신청구권을 행사하면 낭패를 볼 수 있다.

판례도 임차인의 동의를 받고 체결한 매매계약에만 매도인의 손을 들어주었다. 임차인 동의에는 명확한 증거인 문자메시지나 녹취 등이 있어야 한다.

그러므로 매도인(임대인)은 임차인의 동의가 쉽지 않겠다 싶으면 임대차 만료일 6개월 전에 매매계약을 체결하고 소유권이전등기까지 완료해 놓는 것이 좋다

---

[참고사항]

1). 임차인이 동일주택에서 몇 년을 살고 있었더라도 2020년 7월 31일 이후 돌아오는 만기 시에는 누구나 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있다.

2). 5% 이상 인상하면 갱신권을 행사한 것이 아니다. 임차인이 부당이득 반환 청구를 할 수도 있고 갱신권을 2년 후에 다시 쓸 수도 있다.

3). 묵시적 갱신되면 갱신권은 남아 있다. 2년 후 다시 갱신권을 사용할 수 있다. 갱신권을 행사할 경우에는 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사표시를 명확히 표해야 한다.
참고로, 묵시적갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 만기 2개월~6개월 전까지의 기간에 계약갱신 거절 또는 계약 조건 변경에 대한 아무런 의사표시 없이 자동으로 계약이 연장된 것을 말한다.

4). 임대차 계약 시 갱신권을 행사하지 않겠다는 특약을 붙이는 것은 무효이다. 즉 이 조항은 편면적 강행규정으로서 임차인에게 불리한 조항으로 언제나 무효이다.

5). 임차인이 월세를 연체하거나 임차인의 의무를 위반하면 갱신권을 쓸 수 없다.

임대인이 갱신거절을 할 수 있는 사유로는 아래와 같다.

- 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우
- 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차를 한 경우
- 서로 협의하에 상당한 보상 제공을 한 경우
- 임차한 주택의 일부 또는 전부 멸실된 경우
- 재건축, 재개발로 인해 철거를 해야 되는 경우
- 임대인이 실거주를 하려는 경우

6). 법인은 임대인의 실거주 사유로 갱신권을 거부할 수 없다. 또한 법인 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받는 중소기업 기본법에 의한 법인만 갱신권을 행사할 수 있다.

7). 임대인이 실거주한다고 거짓으로 임차인을 내보낸 후, 제3자에게 재임대할 시에는 손해배상책임이 따른다.

8). 2020년 12월10일 이후에 갱신되거나 체결된 계약분부터는 만기 6개월~2개월 사이에 갱신 의사를 밝혀야 한다.
갱신된 이후라도 임차인은 계약기간 2년을 무조건 채워야 하는 것은 아니고, 만기전에 이사 갈 수도 있으며, 이때 중개수수료도 임대인 부담이다. 물론 임대인은 2년을 보장해줘야 한다.

---