상가임대차의 원상회복의무

오늘은 상가임대차의 원상회복의무에 대해서 포스팅합니다.

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갑은 을과 상가임대차계약을 체결한 임차인이다.
임대차계약이 종료되어 갑이 임대인 을에게 목적물을 반환하려고 하자, 임대인은 위 상가를 '원상회복'해서 반환할 것을 요구했다.

갑은 임대차계약을 체결한 후 인테리어 공사 등 시설비에 많은 돈을 투자했고, 현재도 충분히 쓸만한데, 이것을 다시 비용을 들여 철거하기에는 너무 아까웠다.

갑은 을의 요구대로 이 모든 것을 철거하고 원상회복해서 원래대로 반환해야 하는가?

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우리나라 민법에서는 임차인의 권리와 의무를 규정하고 있다.

임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것을 말한다.(민법 제618조)

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"임차인의 권리"로는

1) 사용·수익권
※ 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.


2) 임대차 등기협력청구권
※ 제621조 (임대차의 등기)
①부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

3) 차액감액청구권
※ 제627조 (일부멸실등과 감액청구, 해지권)
①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

4) 부속물매수청구권
※ 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)
①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

5) 필요비 및 유익비 상환청구권
※ 제626조 (임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

6) 해지권

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"임차인의 의무"로는

1) 차임지급의무

2) 임차상가건물의 사용·수익에 따른 의무
※ 제610조(차주의 사용, 수익권)
①차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.

※ 제654조 (준용규정)
제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

3) 임차인의 상가건물 원상회복의무와 철거권
※ 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

※ 제654조 (준용규정)
제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

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민법 제615조에 따르면,
임차인은 임대차계약이 종료하면 임대인에게 임차건물인 상가를 반환하여야 한다.

이 경우 임차 상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 한다.
(민법 제654조에 따른 제615조의 준용)

따라서 위 사례에서 갑은 임대인 을의 요구대로
위 상가를 임대차 계약 체결 당시의 상태로 원상복구 한 후에 반환해야 한다.

단, 당사자 간 별도의 특약이 있다면 그 특약이 우선하며,

전 임차인이 설치한 시설이 남아 있는 상태에서 현 임차인이 새로 임대차계약을 체결했고,
추가로 시설이나 인테리어를 하지 않고 사용했을 뿐이라면
임차인은 임대차계약 체격 당시의 상태대로만 반환하면 되고,

계약 당시 이미 설치가 되어 있던 내부시설 등은 현 임차인이 철거할 필요는 없다.

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대법원 판례(199010.30)

별도의 약정이 없는 한 원상회복의무는 임차인이 개조한 범위내의 것으로서, 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이라고 판시하였다. 

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원칙은 위 내용처럼 임차인이 임차받았을 때의 상태로 원상회복을 하면 되지만, 예외적으로 권리금을 주고 시설물 양도양수가 이루어진 경우에는 권리양도에 대한 계약의 내용에 따라 전 임차인이 설치한 것이라 해도 철거하여 원상회복의무가 있다고 판단한 판례도 있다. 즉 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다고 판시하였다.

 

대법원 판례 (2019.8.30)

갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 임차하였는데, 임대차 종료 시 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고  판시하였다. 

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